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Impuestos sobre la propiedad de alquiler

Cómo se gravan los ingresos de la propiedad de alquiler

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Comprender cómo se aplican los impuestos sobre la propiedad de alquiler a los ingresos por alquiler puede ser un desafío si posee propiedades de alquiler. En pocas palabras, todos los ingresos por alquiler deben declararse en su declaración de impuestos, y en la mayoría casos, se pueden deducir los gastos asociados.

Es fundamental comprender cómo funciona la declaración de impuestos inmobiliarios, ya sea que ya sea propietario de una propiedad de alquiler o esté considerando realizar su primera inversión. Después de todo, los impuestos pueden ser la diferencia entre una propiedad de alquiler rentable y una que pierde dinero. Los propietarios de propiedades de alquiler deben conocer dos tipos de impuestos: los que se aplican a sus ingresos por alquiler y los que se aplican a la eventual venta de su propiedad.

Los impuestos sobre la renta de alquiler funcionan de manera diferente a los impuestos sobre la propiedad ocupada por el propietario, pero en formas que pueden beneficiar a los inversionistas de bienes raíces. Los inversores inmobiliarios deben, como regla general, declarar la mayor parte de sus ingresos y costos que legalmente puedan. Aunque esta forma de preparación de impuestos parece confusa, se entiende mucho más fácilmente cuando se divide en paquetes de información más digeribles. Esto es lo que necesita saber cuando recién está comenzando.

¿Qué califica como ingreso por alquiler?

Esta pregunta puede parecer que tiene una respuesta simple. Sin embargo, lo último que desea hacer al presentar una declaración de impuestos sobre la renta de alquileres es reclamar más o menos de la cantidad correcta.

Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos si alquila su propiedad y recibe efectivo o el valor justo de mercado de artículos o servicios a cambio del uso de bienes inmuebles o bienes personales. La mayoría de los propietarios de propiedades de alquiler compran alquileres por un ingreso adicional, lo que implica que tratan los ingresos por alquiler como ingresos cuando los obtienen y restan los gastos cuando los pagan y esperan obtener una ganancia.

Los siguientes elementos constituyen los ingresos por alquiler:

  • Pago de alquiler regular
  • Alquiler pagado por adelantado
  • Pagos realizados por un arrendamiento rescindido

Si el contribuyente tiene la intención de devolver el depósito de seguridad al inquilino al final del contrato de arrendamiento, normalmente se excluye de los ingresos por alquiler. Sin embargo, si el contribuyente retiene parte o la totalidad del depósito durante cualquier año debido a que el arrendatario no cumple con los términos del arrendamiento, la cantidad retenida se incluye como ingreso por alquiler para ese año.

Tenga en cuenta estos sucesos menos comunes…

Si el inquilino cubre los gastos, la cantidad pagada por un inquilino por cualquiera de sus gastos que esté a su nombre se incluye en sus ingresos por alquiler. Por ejemplo, suponga que un arrendatario paga la factura de agua y alcantarillado de la propiedad de alquiler, que excluye del pago del alquiler. La cantidad pagada por el arrendatario por gastos califica como renta de alquiler. Todavía puede deducir el costo, pero si el alquiler paga el pago de su hipoteca… el pago total es ingreso, y solo puede deducir los intereses o los impuestos inmobiliarios si están incluidos en su pago.

Si recibe bienes o servicios en lugar de un pago de alquiler en efectivo, debe contarse como ingreso de alquiler. Por ejemplo, suponga que su inquilino es un pintor que se ofrece a pintar su alquiler a cambio de dos meses de alquiler. Los ingresos por alquiler son la cantidad que el inquilino habría pagado por esos dos meses.

Incluso con contratos de arrendamiento con opción a compra, los pagos deben declararse como ingresos por alquiler. Si su inquilino tiene la oportunidad de comprar la propiedad bajo el contrato de alquiler, los pagos que recibe se consideran ingresos. Cualquier interés parcial en una propiedad de alquiler requiere que usted divulgue su parte de los ingresos por alquiler de su parte de una propiedad de alquiler.

¿Qué son las deducciones de gastos de alquiler?

Al igual que las declaraciones ordinarias de impuestos sobre la renta, los impuestos sobre la renta de alquiler siguen una estructura de ingresos menos gastos similar a la de los ingresos regulares. Por lo tanto, puede reducirlo deduciendo los costos permitidos, reduciendo efectivamente su factura de impuestos. Por ejemplo, como propietario de una propiedad de alquiler, normalmente puede deducir sus gastos de mantenimiento y administración de la propiedad, incluidos los pagos por:

  • Publicidad
  • Gastos de transporte y alojamiento (relacionados con la administración de la propiedad)
  • Mantenimiento y limpieza
  • Deudas a una asociación de propietarios (HOA)
  • Seguros
  • Honorarios por servicios legales y profesionales
  • Interés de una hipoteca
  • Gestión de bienes inmuebles por un tercero
  • Impuestos a la propiedad
  • Servicios como servicios públicos, control de plagas y otros

Estas deducciones generalmente se toman en el mismo año en que se gasta el dinero. También puede deducir los gastos de compra y desarrollo de su propiedad de alquiler, aunque las reglas son un poco diferentes allí. En lugar de reclamar una deducción significativa de una sola vez, la depreciación le permite recuperar estos gastos.

Comprensión de la depreciación

Uno de los beneficios fiscales más importantes con respecto a los impuestos sobre la renta de alquileres es la depreciación. Permite deducir los gastos de compra y mejora de un inmueble en alquiler a lo largo de su vida útil, disminuyeing su ingreso imponible.

La depreciación es un método para que los inversores inmobiliarios recuperen el costo inicial de su propiedad a lo largo del tiempo deduciéndolo de su impuesto sobre la renta anual. Esta asignación por depreciación se basa en la premisa de que el valor de una propiedad se deprecia con el tiempo atribuible al desgaste, degradación u obsolescencia.

Una propiedad de alquiler residencial se deprecia en el transcurso de 27,5 años, o 3,636 por ciento por año, omitiendo el valor del lote o terreno, que no se deprecia porque el terreno no se desgasta.

Si no está seguro de si sus ingresos por alquiler incluyen la depreciación, considere estos factores determinados por el IRS con respecto a la depreciación:

  • Eres dueño de la propiedad. En lo que respecta al IRS, usted es el propietario incluso si la propiedad está sujeta a una deuda.
  • Utiliza la propiedad en su negocio o como una actividad generadora de ingresos.
  • La propiedad tiene una vida útil determinable, lo que significa que es algo que se desgasta, se deteriora, se agota, se vuelve obsoleto o pierde su valor por causas naturales.
  • Se espera que la propiedad dure al menos un año

Declaración de ingresos por alquiler

Los propietarios deben presentar Declaración de impuestos 1040 y un Anexo E para sus impuestos sobre la renta de alquiler. El formulario básico de impuestos sobre la renta que debe presentar cualquier persona que pague impuestos federales es el Formulario 1040. Requiere que los contribuyentes proporcionen información personal, como números de seguro social y el número de dependientes. Los propietarios de alquileres también deberán completar el Formulario Anexo E y un anexo de depreciación 4562 para declarar su actividad de alquiler.

Al determinar cómo se gravan los ingresos por alquiler, el formulario del Anexo E es fundamental. Este documento detallará todos los ingresos, gastos y depreciación de cada propiedad de inversión. Con base en la cantidad de propiedades que poseen y operan; los inversores pueden necesitar presentar múltiples formularios del Anexo E. Sin embargo, es crucial tener en cuenta que incluso si completa muchos formularios del Anexo E, solo debe registrar los “totales” en una página. Recopilar todos sus datos puede ser una verdadera tarea, tenemos un Formulario de información de alquiler para ayudarlo.

Los inversores deben mantener registros exactos de costos e ingresos durante todo el año para garantizar un proceso de declaración de impuestos simple. Además, es una buena idea realizar un seguimiento de los cheques de alquiler, los recibos de la empresa y cualquier otro documento relacionado con posibles deducciones. Finalmente, al informar los ingresos por alquiler, siempre verifique dos veces la información provista. Al presentar documentos, generalmente es una buena idea ser lo más cauteloso posible.

Impuestos sobre la renta de alquiler al vender una propiedad

Se deben considerar las ramificaciones fiscales de vender su propiedad de alquiler. Las ganancias de capital a largo plazo se gravarán sobre las ganancias obtenidas en la venta de una propiedad de alquiler. Como resultado, la cantidad de dinero que tendrá que pagar diferirá según la cantidad de dinero que haya ganado. Este impuesto se aplica solo si ha sido propietario de la propiedad durante más de un año, que es el caso de la mayoría de las propiedades de alquiler.

Además, tenga en cuenta que existe un impuesto de recuperación de la depreciación. Es posible que se haya beneficiado de la depreciación de la propiedad, lo que reduce los ingresos imponibles del alquiler mientras mantiene una propiedad de alquiler. Sin embargo, deberá impuestos sobre el valor total de los cargos de depreciación reclamados por el curso de su posesión de la propiedad.

El IRS notará las deducciones por depreciación que tomó cuando vendió su propiedad de alquiler, y querrá que le devuelvan parte de ese dinero. Recuperación de la depreciación es lo que se llama, y ​​podría ser un golpe costoso para los propietarios desprevenidos. Cuanto más tiempo sea propietario de la propiedad, más depreciación habrá utilizado.

Reflexiones finales

Los alquileres de bienes raíces son una forma común para que los inversores ingresen al mercado. Puede ganar dinero como propietario de una propiedad de alquiler mediante el cobro de alquileres y la apreciación de su propiedad. Si bien tendrá que pagar impuestos sobre los ingresos generados por su propiedad de alquiler, puede reducir sus ingresos y, por lo tanto, su carga fiscal, aprovechando varias deducciones.

Los impuestos pueden tener un gran impacto en su situación financiera. Trabajar con un especialista en impuestos capacitado puede ayudarlo a garantizar que conozca las reglas y que las implemente de la manera más ventajosa posible para sus circunstancias.

Al comenzar el proceso de impuestos sobre la renta de alquiler, es increíblemente fácil sentirse abrumado o cometer un error, lo que puede generar multas, auditorías y posiblemente cargos. Para aquellos que son nuevos en esta empresa comercial y manejan los ingresos por alquiler, puede ser mejor contratar a un especialista en impuestos que pueda guiarlo a través del proceso de presentación y garantizar que toda la información enviada sea precisa.

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