¿Qué está sujeta a impuestos por la venta de mi residencia personal?
Cuando se trata de la venta de una residencia personal, muchos propietarios están preocupados por las posibles implicaciones fiscales. La buena noticia es que, en la mayoría de los casos, puedes excluir total o parcialmente cualquier ganancia de los impuestos si cumples con ciertos criterios. En este artículo, analizaremos las reglas de exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital para parejas casadas que presentan una declaración conjunta y otros escenarios relacionados con la venta de una residencia principal. También le brindaremos información adicional sobre las pruebas de propiedad y uso, así como también sobre cómo declarar su venta en sus impuestos. Al comprender estas reglas y regulaciones, puede maximizar sus ganancias cuando llegue el momento de vender su casa.
Explorando los conceptos básicos
Comprender la tributación de la venta de su residencia personal requiere estar familiarizado con ciertos conceptos clave. Exploremos uno por uno:
Determinación de la residencia principal
Antes de profundizar en las implicaciones fiscales, es importante establecer su residencia principal. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) considera una propiedad su residencia principal si vive en ella la mayor parte del año. Esta definición es crucial porque las normas fiscales difieren para las residencias principales en comparación con las segundas residencias o las propiedades de inversión.
Determinar su residencia principal es relativamente sencillo si vive en una casa durante la mayor parte del año. Sin embargo, si divide su tiempo entre varias propiedades, factores como la cantidad de tiempo que pasa en cada casa, la ubicación de sus actividades personales y profesionales y la dirección utilizada para diversos fines legales y financieros pueden ayudar a determinar qué propiedad califica como su propiedad. residencia primaria.
Impuesto sobre las ganancias de capital
Cuando vende una residencia personal, la posible obligación tributaria surge de las ganancias de capital. El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a las ganancias obtenidas por la venta de un activo, en este caso, su casa. Se calcula restando la base del costo de la propiedad (el precio de compra más los gastos elegibles) del precio de venta.
La base del costo de su casa incluye no sólo el precio de compra, sino también ciertos gastos asociados con la compra y mejora de la propiedad. Estos gastos pueden incluir honorarios de agentes de bienes raíces, costos de cierre y costos de renovaciones o adiciones importantes que aumenten el valor de la propiedad.
Es importante realizar un seguimiento de estos costos durante toda la propiedad de la propiedad para calcular con precisión el impuesto sobre las ganancias de capital cuando la venda. Al comprender el concepto de base de costos y documentar con precisión los gastos elegibles, puede minimizar su obligación tributaria.
Exclusión de ganancia
La buena noticia para los propietarios es que el IRS permite la exclusión de ganancias en la venta de una residencia principal, sujeto a ciertos criterios. A partir de 2023, si cumple con las pruebas de propiedad y uso, puede ser elegible para excluir hasta $250,000 en ganancias de capital si es un contribuyente soltero o hasta $500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta. Esta exclusión puede reducir o eliminar significativamente su obligación tributaria.
Para calificar para la exclusión, debe cumplir tanto con la prueba de propiedad como con la prueba de uso. La prueba de propiedad requiere que usted haya sido propietario de la propiedad durante al menos dos años durante el período de cinco años previo a la venta. La prueba de uso requiere haber vivido en la propiedad como residencia principal durante al menos dos años durante el mismo período de cinco años. Estas pruebas generalmente se aplican de forma prorrateada, lo que significa que no es necesario haber utilizado la propiedad como residencia principal de forma continua durante dos años, sino de forma acumulativa durante el período de cinco años.
Tenga en cuenta que la exclusión por ganancia solo se puede utilizar una vez cada dos años. Si vende otra residencia principal durante este período, es posible que no sea elegible para la exclusión y que tenga que pagar impuestos sobre las ganancias de capital.
Venta de Residencia Principal: Exclusión del Impuesto sobre Ganancias de Capital
Si está casado y presenta una declaración de impuestos conjunta, entonces puede ser elegible para una cantidad ilimitada de exclusión de ganancias de capital en la venta de su residencia principal. Para calificar, ambos cónyuges deben haber sido propietarios y haber utilizado la vivienda como residencia principal durante dos de los últimos cinco años antes de la fecha de venta. Debe cumplir todas las demás condiciones para ser elegible para la exclusión, como haber sido propietario de la vivienda durante al menos dos de los cinco años anteriores a su venta.
Si cumple con ciertos requisitos, puede evitar pagar impuestos sobre hasta $250,000 de ganancia de capital por la venta de su residencia personal.
- Propiedad y uso. Para calificar para la venta, la persona debe haber utilizado la casa como residencia principal durante al menos dos años dentro de los últimos cinco años. Estos dos años no tienen por qué ser seguidos.
- Limitación de frecuencia. La exclusión se aplica a un máximo de una venta por período de dos años.
Tenga en cuenta lo siguiente:
(1) Si no utilizó su propiedad como vivienda principal después de 2008, no puede excluir ninguna ganancia de su venta atribuible a ese período.
(2) Si no está casado y es propietario conjunto de una vivienda principal, cada uno puede excluir hasta $250,000 de ganancia si cumple con los requisitos establecidos en la Sección 121 del IRC..
Pareja casada: cada cónyuge vende una residencia principal
Si ambos cónyuges cumplen con las pruebas de propiedad, uso y frecuencia y poseen residencias principales separadas, cada uno de ellos puede excluir hasta $250,000 de una ganancia de capital en la venta de su propia casa. Por ejemplo, si venden sus casas y obtienen ganancias, cada uno puede excluir hasta $250,000 de esa ganancia de su ingreso imponible.
Ejemplo 3: Dan y Delores se casaron el 1 de mayo de 2021 y compraron una casa nueva. A principios de 2021, tanto Dan como Delores vendieron sus respectivas residencias principales, donde habían vivido durante más de dos de los últimos cinco años. Ninguno de los dos había excluido una plusvalía de vivienda habitual en los dos años anteriores. Dan tuvo una ganancia de capital de $210,000, mientras que Dolores tuvo una ganancia de capital de $430,000. Sus ganancias de capital totales ascienden a 640.000 dólares. Pueden excluir un total de $460 000 ($210 000 para Dan y $250 000 para Dolores). Sin embargo, Dan no puede excluir ninguna porción del exceso de ganancia de capital de Dolores de $180,000.
El cónyuge sobreviviente vende una residencia principal
Si el cónyuge de una persona falleció en los últimos dos años, la persona aún puede ser elegible para la exclusión de ganancia de capital de $500,000 como cónyuge sobreviviente soltero.
- Para calificar, el cónyuge fallecido o el cónyuge sobreviviente deben haber sido propietarios de la residencia principal durante al menos dos años antes de la muerte del cónyuge.
- Ambos cónyuges deben cumplir con el requisito de uso de dos años justo antes de que fallezca uno de los cónyuges..
- Si el cónyuge sobreviviente se vuelve a casar antes de vender o intercambiar la residencia dentro de los dos años, no está obligado a seguir la regla de que ninguno de los cónyuges debería haber utilizado la exclusión en los últimos dos años.
Conclusión
La exclusión de ganancias de capital en la venta de una residencia personal es una ventaja fiscal importante para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta o para las personas que son cónyuges supérstites. Siempre que cumpla con todos los requisitos establecidos por el IRS, puede excluir hasta $250,000 (o hasta $500,000 para cónyuges sobrevivientes que califiquen) de su ingreso imponible al vender su casa. Es importante comprender todas las reglas y regulaciones relacionadas con la venta de su residencia principal y aprovechar este beneficio fiscal siempre que sea posible. Debe consultar a un profesional fiscal calificado para que le ayude a comprender el alcance completo de los impuestos cuando se trata de vender su residencia principal.
